| |
|
|
|
|
|
|
วงเงินสินเชื่อแบบมีหลักทรัพย์ค้ำประกัน ทำไมถูกจำกัดด้วย 3 เพดาน |
|
เจ้าของกิจการที่มีที่ดิน อาคาร โรงงาน หรือทรัพย์สินมูลค่าสูง มักเริ่มวางแผนสินเชื่อจากราคาทรัพย์ เช่น มีที่ดินมูลค่า 10 ล้านบาทจึงคาดว่าจะขอวงเงินได้ใกล้เคียง 10 ล้านบาท หรืออย่างน้อยควรได้รับวงเงินตามสัดส่วนราคาประเมินของธนาคาร
แต่ในการพิจารณาสินเชื่อแบบมีหลักทรัพย์ค้ำประกัน มูลค่าทรัพย์เป็นเพียงหนึ่งในข้อจำกัดเท่านั้น วงเงินจริงยังถูกกำหนดด้วยความสามารถชำระหนี้ของกิจการ รวมถึงวัตถุประสงค์และเงื่อนไขของผลิตภัณฑ์สินเชื่อ
แนวคิดสำคัญที่ผู้ประกอบการควรเข้าใจคือ วงเงินไม่ได้เกิดจากการนำทั้งสามส่วนมาบวกกัน แต่จะถูกจำกัดด้วย “เพดานที่ต่ำที่สุด” ระหว่าง
เพดานจากมูลค่าหลักทรัพย์
เพดานจากความสามารถชำระหนี้
เพดานจากวัตถุประสงค์และนโยบายผลิตภัณฑ์
ดังนั้น แม้ทรัพย์ค้ำจะรองรับวงเงินได้ 8 ล้านบาท แต่หากกระแสเงินสดรองรับได้เพียง 5 ล้านบาท หรือโครงการมีค่าใช้จ่ายที่พิสูจน์ได้เพียง 4 ล้านบาท วงเงินที่เหมาะสมอาจหยุดอยู่ที่ประมาณ 4 ล้านบาท ไม่ใช่ 8 ล้านบาท
เหตุใดธนาคารจึงต้องพิจารณาหลายเพดานพร้อมกัน
สินเชื่อแบบมีหลักประกัน
ข้อมูลธนาคารแห่งประเทศไทยระบุว่า ไตรมาสแรกปี 2569 สินเชื่อของระบบธนาคารพาณิชย์ขยายตัวเพียงเล็กน้อย ขณะที่สินเชื่อ SMEs ยังคงหดตัวต่อเนื่องตามความเสี่ยงด้านเครดิตที่อยู่ในระดับสูง สถานการณ์ดังกล่าวทำให้การพิสูจน์ทั้งคุณภาพหลักประกันและความสามารถชำระหนี้ยังมีความสำคัญ ธนาคารแห่งประเทศไทย: ภาพรวมธนาคารพาณิชย์ไตรมาส 1 ปี 2569
ในเดือนเมษายน 2569 ธนาคารแห่งประเทศไทยยังเปิดกรอบ “มีทรัพย์เพิ่ม เติมสภาพคล่อง” หรือ SMEs Secure+ เพื่อสนับสนุนการพิจารณาสินเชื่อเพิ่มเติมแก่ SMEs ที่มีหลักประกันและมีศักยภาพดำเนินกิจการ อย่างไรก็ตาม รายละเอียดและผลการพิจารณายังคงขึ้นอยู่กับหลักเกณฑ์ของสถาบันการเงินแต่ละแห่ง ธนาคารแห่งประเทศไทย: มาตรการช่วยเหลือลูกหนี้และ SMEs
ในมุมวิเคราะห์ ข่าวดังกล่าวไม่ได้หมายความว่าเพียงมีทรัพย์ก็สามารถขอวงเงินได้ตามราคาประเมิน แต่สะท้อนว่า ธนาคารอาจใช้หลักทรัพย์ช่วยลดข้อจำกัดบางส่วน โดยยังต้องพิจารณากระแสเงินสด ภาระหนี้ และเหตุผลในการใช้วงเงินร่วมด้วย
สูตรทำความเข้าใจวงเงินจริงแบบง่าย
ผู้ประกอบการสามารถใช้กรอบคิดเบื้องต้นดังนี้
วงเงินที่มีโอกาสได้รับ = จำนวนที่ต่ำที่สุดระหว่างเพดานหลักทรัพย์ เพดานความสามารถชำระ และเพดานวัตถุประสงค์
สูตรนี้ไม่ใช่สูตรอนุมัติอย่างเป็นทางการของธนาคาร แต่ช่วยป้องกันความเข้าใจผิดเรื่องวงเงินสินเชื่อแบบมีหลักประกัน และช่วยให้ผู้ประกอบการเห็นว่าควรแก้ข้อจำกัดด้านใดก่อนยื่นคำขอ
เพดานที่ 1: มูลค่าหลักทรัพย์รองรับวงเงินได้เท่าไร
เพดานแรกเริ่มจากราคาประเมินของทรัพย์ ไม่ใช่ราคาที่เจ้าของต้องการขาย ราคาที่เคยซื้อมา หรือราคาประกาศขายของทรัพย์ใกล้เคียงเพียงรายการเดียว
ผู้ให้สินเชื่ออาจใช้แนวคิดอัตราส่วนวงเงินต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ Loan to Value: LTV โดยนำราคาประเมินคูณด้วยสัดส่วนที่ยอมรับตามประเภทและคุณภาพของทรัพย์
ตัวอย่างสมมติ:
ราคาประเมินหลักทรัพย์ 10 ล้านบาท
ใช้ LTV สมมติ 70%
เพดานจากหลักทรัพย์เท่ากับ 7 ล้านบาท
ตัวเลข 70% เป็นเพียงสมมติฐานเพื่ออธิบายวิธีคิด ไม่ใช่อัตราที่ทุกธนาคารใช้ เนื่องจากสัดส่วนจริงอาจแตกต่างกันตามประเภททรัพย์ ทำเล สภาพ อายุ ความสมบูรณ์ของเอกสาร ความสะดวกในการจำหน่าย และนโยบายของผู้ให้สินเชื่อ
หากทรัพย์ติดจำนองเดิมอยู่ 2 ล้านบาท พื้นที่หลักประกันที่เหลือก็ไม่ได้เท่ากับ 7 ล้านบาทเต็ม ต้องพิจารณายอดหนี้เดิม ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง ลำดับเจ้าหนี้ และเงื่อนไขการรับจำนองเพิ่มเติมด้วย
ในกรณีสมมติอย่างง่าย อาจประเมินพื้นที่หลักประกันคงเหลือได้ประมาณ
7 ล้านบาท − ภาระเดิม 2 ล้านบาท = 5 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ธนาคารอาจไม่ได้หักยอดหนี้เดิมตรง ๆ เพียงอย่างเดียว เพราะต้องตรวจวงเงินที่ทรัพย์ค้ำครอบคลุม ภาระผูกพันในสัญญา และจำนวนเงินสูงสุดที่จดทะเบียนจำนองไว้ด้วย
ทำไมราคาประเมินจึงต่ำกว่าที่เจ้าของคาด
สาเหตุที่พบได้บ่อย ได้แก่
เจ้าของใช้ราคาประกาศขายเป็นฐาน แต่ยังไม่มีธุรกรรมซื้อขายจริง
ที่ดินมีทางเข้าออกจำกัดหรือรูปร่างใช้ประโยชน์ยาก
สิ่งปลูกสร้างเก่าหรือมีการต่อเติมที่เอกสารไม่ครบ
ทรัพย์เฉพาะทางมีผู้ซื้อในตลาดจำกัด
เครื่องจักรมีต้นทุนติดตั้งสูง แต่รื้อถอนและขายต่อได้ราคาต่ำ
ทรัพย์มีกรรมสิทธิ์ร่วมหรือภาระผูกพันซับซ้อน
แนวนโยบายการประเมินราคาหลักประกันของธนาคารแห่งประเทศไทยอธิบายมูลค่าตลาดในลักษณะมูลค่าที่ผู้เต็มใจซื้อและผู้เต็มใจขายสามารถตกลงกันได้ภายใต้ภาวะการซื้อขายตามปกติ จึงไม่ใช่ราคาที่เจ้าของกำหนดขึ้นฝ่ายเดียว ธนาคารแห่งประเทศไทย: แนวนโยบายการประเมินราคาหลักประกัน
เพดานที่ 2: กระแสเงินสดรองรับค่างวดได้เท่าไร
แม้หลักทรัพย์จะรองรับวงเงินได้สูง แต่สินเชื่อมีหลักทรัพย์ค้ำประกันยังต้องมีแหล่งชำระหนี้จากการดำเนินธุรกิจตามปกติ ธนาคารไม่ได้วางแผนอนุมัติสินเชื่อโดยตั้งใจให้ผู้ประกอบการขายทรัพย์เพื่อชำระหนี้ตั้งแต่ต้น
ตัวชี้วัดหนึ่งที่ใช้ทำความเข้าใจความสามารถชำระคือ DSCR หรืออัตราความสามารถในการชำระหนี้ ซึ่งคำนวณในรูปแบบอย่างง่ายได้ดังนี้
DSCR = กระแสเงินสดที่มีไว้ชำระหนี้ ÷ ภาระชำระหนี้รวม
หาก DSCR เท่ากับ 1 หมายความว่า กระแสเงินสดมีจำนวนพอดีกับภาระหนี้โดยแทบไม่มีส่วนเผื่อ หากต่ำกว่า 1 แสดงว่ากระแสเงินสดไม่เพียงพอ ส่วนการตั้งเป้าสูงกว่า 1 เช่น 1.20–1.30 เป็นเพียงกรอบวางแผนเพื่อเหลือส่วนเผื่อ ไม่ใช่เกณฑ์กลางที่ธนาคารทุกแห่งต้องใช้เหมือนกัน
ตัวอย่างการหาเพดานจากค่างวด
สมมติว่ากิจการมีข้อมูลดังนี้
กระแสเงินสดที่ใช้รองรับภาระหนี้ 240,000 บาทต่อเดือน
ต้องการทดสอบด้วย DSCR 1.25
มีค่างวดเดิม 80,000 บาทต่อเดือน
ภาระหนี้รวมสูงสุดตามกรอบทดสอบจะเท่ากับ
240,000 ÷ 1.25 = 192,000 บาทต่อเดือน
เมื่อหักค่างวดเดิม 80,000 บาท กิจการจะมีพื้นที่สำหรับค่างวดใหม่ประมาณ
192,000 − 80,000 = 112,000 บาทต่อเดือน
จากนั้นจึงนำค่างวดใหม่ 112,000 บาทไปคำนวณย้อนกลับเป็นวงเงิน โดยใช้อัตราดอกเบี้ยและระยะเวลาผ่อนตามข้อเสนอจริง
ตัวอย่างนี้ทำให้เห็นว่า แม้หลักทรัพย์จะรองรับวงเงิน 7 ล้านบาท แต่หากค่างวดของวงเงินดังกล่าวสูงเกิน 112,000 บาทต่อเดือน เพดานจากความสามารถชำระจะเป็นตัวลดวงเงินลง
ไม่ควรใช้ยอดขายเดือนดีที่สุดเป็นฐาน
ข้อผิดพลาดที่พบได้บ่อยคือ การใช้รายรับในเดือนที่มียอดขายสูงที่สุดมาคำนวณความสามารถชำระ ทั้งที่เดือนปกติหรือช่วงโลว์ซีซันมีรายได้ต่ำกว่ามาก
การประเมินที่ระมัดระวังควรใช้กระแสเงินสดจากเดือนปกติ พร้อมทดสอบกรณียอดขายลดลง ต้นทุนเพิ่มขึ้น หรือลูกค้าจ่ายล่าช้า เช่น ทดสอบว่ายังชำระค่างวดได้หรือไม่หากยอดขายลดลง 15–20%
ตัวเลขที่ได้จากการทดสอบจะสะท้อน “ค่างวดที่จ่ายไหว” มากกว่าตัวเลขที่คำนวณจากช่วงธุรกิจดีที่สุดเพียงช่วงเดียว
เพดานที่ 3: วัตถุประสงค์และผลิตภัณฑ์รองรับเท่าไร
เพดานที่สามมักถูกมองข้าม ผู้ประกอบการบางรายมีทั้งหลักทรัพย์และกระแสเงินสดรองรับวงเงินสูง แต่ไม่สามารถอธิบายได้ว่าต้องการใช้วงเงินจำนวนดังกล่าวกับอะไร
ตัวอย่างเช่น กิจการต้องการซื้อเครื่องจักรราคา 4 ล้านบาท แต่ขอวงเงิน 7 ล้านบาท โดยอธิบายส่วนที่เหลือเพียงว่าใช้เป็นเงินสำรอง แม้หลักทรัพย์จะรองรับ 8 ล้านบาทและความสามารถชำระอาจรองรับ 6 ล้านบาท ผู้ให้สินเชื่อยังมีเหตุผลจำกัดวงเงินให้สัมพันธ์กับใบเสนอราคา เงินลงทุนของกิจการ และค่าใช้จ่ายที่ตรวจสอบได้
เพดานวัตถุประสงค์จึงพิจารณาจากข้อมูล เช่น
ใบเสนอราคาหรือสัญญาซื้อขาย
งบประมาณโครงการ
BOQ หรือรายการประมาณราคาก่อสร้าง
จำนวนเงินที่กิจการลงทุนร่วม
ตารางจ่ายเงินตามงวด
ค่าใช้จ่ายที่เข้าเงื่อนไขของผลิตภัณฑ์
วงเงินสูงสุดและระยะเวลาตามนโยบายผู้ให้สินเชื่อ
หากเป็นเงินทุนหมุนเวียน เพดานไม่ควรกำหนดจากความต้องการ “ขอเผื่อไว้มากก่อน” แต่ควรคำนวณจากช่องว่างระหว่างวันที่ต้องจ่ายเงินกับวันที่ได้รับชำระจากลูกค้า รวมถึงระดับสต๊อก ลูกหนี้การค้า เจ้าหนี้การค้า และเงินสดที่กิจการนำมาร่วมใช้
ตัวอย่างเพดานจากวัตถุประสงค์
สมมติว่ากิจการมีโครงการลงทุนดังนี้
ราคาเครื่องจักร 5 ล้านบาท
ค่าขนส่งและติดตั้งที่เข้าเงื่อนไข 500,000 บาท
เงินลงทุนรวม 5.5 ล้านบาท
กิจการลงทุนเอง 1 ล้านบาท
ความต้องการวงเงินสุทธิ 4.5 ล้านบาท
แม้เพดานหลักทรัพย์จะเท่ากับ 7 ล้านบาท และเพดานความสามารถชำระเท่ากับ 6 ล้านบาท แต่เพดานจากวัตถุประสงค์ในกรณีนี้อยู่ที่ประมาณ 4.5 ล้านบาท วงเงินจึงอาจไม่จำเป็นต้องสูงกว่าค่าใช้จ่ายสุทธิของโครงการ
ตัวอย่างเปรียบเทียบทั้ง 3 เพดาน
เพื่อให้เห็นภาพชัด สามารถพิจารณาตัวอย่างจำลองสามกรณีต่อไปนี้
กรณีที่ 1: ความสามารถชำระเป็นเพดานต่ำที่สุด
เพดานจากหลักทรัพย์ 7 ล้านบาท
เพดานจากความสามารถชำระ 5.2 ล้านบาท
เพดานจากวัตถุประสงค์ 6 ล้านบาท
วงเงินที่ควรใช้วางแผนเบื้องต้นคือประมาณ 5.2 ล้านบาท เพราะเป็นเพดานต่ำที่สุด
กรณีที่ 2: หลักทรัพย์เป็นเพดานต่ำที่สุด
เพดานจากหลักทรัพย์ 4 ล้านบาท
เพดานจากความสามารถชำระ 6 ล้านบาท
เพดานจากวัตถุประสงค์ 5.5 ล้านบาท
วงเงินเบื้องต้นจะถูกจำกัดอยู่ใกล้ 4 ล้านบาท แม้กิจการจะมีรายได้รองรับค่างวดมากกว่านั้น
กรณีที่ 3: วัตถุประสงค์เป็นเพดานต่ำที่สุด
เพดานจากหลักทรัพย์ 8 ล้านบาท
เพดานจากความสามารถชำระ 6.5 ล้านบาท
ค่าใช้จ่ายสุทธิที่ต้องใช้จริง 4.8 ล้านบาท
วงเงินที่มีเหตุผลทางธุรกิจจึงอยู่ใกล้ 4.8 ล้านบาท ไม่ใช่ 6.5 หรือ 8 ล้านบาท
ตัวอย่างทั้งหมดเป็นเพียงการอธิบายแนวคิด ไม่ใช่การรับรองวงเงินหรือสัดส่วนที่ธนาคารจะอนุมัติจริง
จะรู้ได้อย่างไรว่าธุรกิจติดเพดานใด
หากราคาประเมินต่ำกว่าที่คาดหรือทรัพย์มีภาระเดิมมาก ปัญหาหลักคือเพดานจากหลักทรัพย์ การเพิ่มยอดขายเพียงอย่างเดียวอาจยังไม่ทำให้วงเงินสูงขึ้นเกินพื้นที่หลักประกัน
หากทรัพย์มีมูลค่าสูงแต่ค่างวดใหม่ทำให้เงินสดตึง ปัญหาคือเพดานจากความสามารถชำระ การนำทรัพย์มาเพิ่มอีกอาจไม่ช่วย เพราะข้อจำกัดไม่ได้อยู่ที่ราคาหลักประกัน
หากทั้งทรัพย์และกระแสเงินสดพร้อม แต่คำขอไม่มีใบเสนอราคา งบโครงการ หรือที่มาของตัวเลขชัดเจน ปัญหาคือเพดานจากวัตถุประสงค์และผลิตภัณฑ์
จากประสบการณ์ตรวจข้อมูลเบื้องต้น จุดที่ทำให้คำขอวงเงินคลาดเคลื่อนมากที่สุดไม่ใช่การคำนวณผิดเพียงอย่างเดียว แต่เป็นการคำนวณครบเพียงด้านเดียว เจ้าของกิจการบางรายคำนวณ LTV แต่ไม่หักภาระเดิม บางรายคำนวณค่างวดใหม่แต่ลืมรวมค่างวดเดิม และบางรายมีทั้งทรัพย์กับกระแสเงินสด แต่ไม่มีหลักฐานรองรับจำนวนเงินที่ต้องใช้จริง
ข้อผิดพลาดที่ควรหลีกเลี่ยง
นำเพดานทั้งสามมาบวกกันเพื่อหาวงเงิน
ใช้ราคาซื้อหรือราคาประกาศขายแทนราคาประเมิน
ไม่หักภาระเดิมที่ผูกอยู่กับทรัพย์
คำนวณ DSCR จากยอดขายแทนกระแสเงินสดที่พร้อมชำระหนี้
ลืมรวมค่างวดและภาระสินเชื่อเดิม
นับรายได้จากโครงการใหม่เต็มจำนวนทั้งที่ยังไม่มีหลักฐาน
ขอวงเงินเกินค่าใช้จ่ายจริงโดยไม่มีคำอธิบาย
ใช้สัดส่วน LTV หรือ DSCR ตัวเดียวกับทุกธนาคาร
มองว่าวงเงินสูงที่สุดย่อมเป็นวงเงินที่ดีที่สุดเสมอ
วงเงินที่เหมาะสมควรเพียงพอกับการใช้งานจริง ขณะเดียวกันต้องไม่ทำให้ค่างวดกดกระแสเงินสดหรือผูกหลักทรัพย์เกินความจำเป็น
สรุป: อย่าถามเพียงว่าทรัพย์ค้ำได้เท่าไร ต้องหาเพดานที่ต่ำที่สุด
วงเงินสินเชื่อแบบมีหลักทรัพย์ค้ำประกันไม่ได้พิจารณาจากราคาทรัพย์เพียงด้านเดียว แต่ถูกจำกัดด้วยสามเพดาน ได้แก่ มูลค่าหลักทรัพย์ ความสามารถในการชำระหนี้ และวัตถุประสงค์กับนโยบายผลิตภัณฑ์
วิธีวางแผนที่มีประสิทธิภาพคือ คำนวณทั้งสามเพดานแยกจากกัน แล้วใช้จำนวนที่ต่ำที่สุดเป็นกรอบวงเงินเบื้องต้น หากวงเงินต่ำกว่าเป้าหมาย ควรแก้ให้ตรงสาเหตุ ไม่ใช่เพิ่มหลักทรัพย์ทุกกรณี
หากต้องการศึกษาต่อว่า ควรเตรียมทรัพย์ค้ำ คำนวณ LTV ตรวจ DSCR และจัดหลักฐานใดเพื่อเพิ่มโอกาสได้รับวงเงินที่เหมาะสม สามารถอ่านรายละเอียดในบทความหลักเรื่อง การขอสินเชื่อ SME แบบมีหลักทรัพย์ให้ได้วงเงินสูงสุด เพื่อวางโครงสร้างคำขอให้สอดคล้องทั้งสามด้าน https://www.easycashflows.com/knowledge/%E0%B8%9A%E0%B8%97%E0%B8%84%E0%B8%A7%E0%B8%B2%E0%B8%A1%E0%B9%80%E0%B8%94%E0%B8%AD%E0%B8%99%E0%B9%80%E0%B8%A1%E0%B8%A9%E0%B8%B2%E0%B8%A2%E0%B8%992568/%E0%B8%81%E0%B8%B2%E0%B8%A3%E0%B8%82%E0%B8%AD%E0%B8%AA%E0%B8%99%E0%B9%80%E0%B8%8A%E0%B8%AD-sme-%E0%B9%81%E0%B8%9A%E0%B8%9A%E0%B8%A1%E0%B8%AB%E0%B8%A5%E0%B8%81%E0%B8%97%E0%B8%A3%E0%B8%9E%E0%B8%A2%E0%B9%84%E0%B8%94%E0%B8%A7%E0%B8%87%E0%B9%80%E0%B8%87%E0%B8%99%E0%B8%AA%E0%B8%87%E0%B8%AA%E0%B8%94 |
ที่ปรึกษาด้านสินเชื่อ
ตั้งกระทู้เมื่อ 03 ส.ค. 2569 เวลา 15:28 |
|
|
|
|
|
|
|
